Для сведения
Гражданин, который не нашел необходимой информации в своем личном кабинете, может запросить ее размещение в УО. В случае если информация так и не была обновлена, гражданин через личный кабинет ГИС ЖКХ может напрямую обратиться в органы государственного жилищного надзора. Это позволит применить административное воздействие к организации, не разместившей информацию в системе. Направить обращение из личного кабинета ГИС ЖКХ можно в разделе «Обращения и ответы на них».
С 1 января 2018 года юридические лица за неразмещение или неполное/недостоверное размещение информации, предусмотренной разд. 10 приказа № 74/114/пр в ГИС ЖКХ не штрафуют.
В случае нарушения к ответственности привлекут должностное лицо, сумма штрафа составит от 5 000 до 10 000 рублей (ч. 1 ст. 13.19.2 КоАП РФ).
При совершении повторного правонарушения должностному лицу грозит административный штраф в размере от 15 000 до 20 000 рублей (ч. 3 ст. 13.19.2 КоАП рф;.
Состав общего имущества в МКД утверждается на ОСС простым большинством голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Пересмотр состава общего имущества в МКД следует проводить при наличии оснований: реконструкция МКД, увеличение или уменьшение состава общего имущества.
С 1 января 2017 года сведения об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на него, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иные сведения содержатся в ЕГРН (ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ).
Государственная регистрация возникновения (перехода, ограничения, прекращения) права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на ОИ собственников помещений в МКД.
Положениями ЖК РФ не установлены особенности регистрации права общей собственности на ОИ собственников помещений в МКД.
При определении состава общего имущества собственников в МКД используются содержащиеся в ЕГРН сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (п. 3 Правил содержания общего имущества).
В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих организаций, технической документации на МКД, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п. 4 Правил содержания общего имущества).
Зачем утверждать на общем собрании состав общего имущества?
Это нужно для того, чтобы собственники могли эффективно управлять своим домом. Без информации о составе общего имущества собственников в доме и его состоянии невозможно принять решения о необходимости проведения ремонта в доме, проконтролировать управляющую компанию или ТСЖ. Площадь общего имущества применяется при расчете платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества и за ОДН (при непосредственном управлении). От ее величины и правильности применения зависит размер указанной платы.
Актуальная техническая документация, как правило, есть на новостройки и дома, в которых созданы ТСЖ, кооперативы. Поэтому, даже если УО предоставит собственникам копию техпаспорта на МКД, информация там может быть недостоверная.
НАПРИМЕР:
– в техдокументации на старые дома попросту отсутствует информация об инженерных сетях и инженерном оборудовании дома;
– квартиры переводились в нежилой фонд, делались перепланировки помещений. В результате суммарная площадь, находящаяся в собственности, и площадь ОИ менялись.
Самый оптимальный вариант – пройти по дому, техэтажу и подвалам, посмотреть все своими глазами, составить список общего имущества с указанием необходимых размеров, диаметров труб, с расположением запорной арматуры на инженерных сетях по стоякам, проверить их состояние. Это нужно сделать совместно с представителями УО, а если они отказываются – то Советом дома с привлечением специалистов, проживающих в доме. Таких специалистов найти совсем не трудно.
♦ Важно!
Если запорная арматура на стояках отопления, ХВС, ГВС пришла в негодность, обязательно надо дать заявку в УО на ее замену. Тогда не придется сливать воду со всего дома, чтобы поменять кран в чьей-то квартире, или сливать всю систему отопления зимой в случае порыва батареи или стояка.
Для сведения
1) В решении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725 указано, что, расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу МКД.
В состав ОИ в МКД включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т. п.).
Суды различного уровня не имеют однозначной позиции по делам, связанным с отнесением радиаторов (в том числе полотенцесушителей) к ОИ в МКД.
Договор управления на основании решения собственников на ОСС должен стать основным документом, регулирующим вопрос включения радиаторов (в т. ч. полотенцесушителей) в состав ОИ в МКД.
В соответствии с ГОСТ 31311-2005 «Приборы отопительные. Общие технические условия» полотенцесушитель – это отопительный прибор (трубчатый радиатор), предназначенный для обогрева помещений.
2) Определение ВС РФ от 12.07.2016 г. М 93-КГ16-2 устанавливает, что первые отключающие устройства от стояка считаются элементами внутридомовых инженерных сетей. Эти элементы поставляют коммунальные ресурсы от инженерных сетей до внутриквартирного оборудования. Влияя на параметры и характеристики внутридомовых инженерных сетей, они участвуют в обслуживании других помещений МКД, т. е. входят в состав ОИ.
3) Абонентский почтовый шкаф – это специальный шкаф с запирающимися ячейками, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений (cm. 2 Федерального закона от 17 июля 1999 г. № 176-ФЗ «О почтовой связи»).
Абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными организациями на первых этажах МКД, т. е. являются общим имуществом. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых шкафов включаются в смету строительства МКД (cm. 31 176-ФЗ).
4) Решением ВС РФ от 17 января 2012 г. № К АСИ-789 подтверждено, что балконные плиты, которые отнесены к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав ОИ как конструктивные части здания, обеспечивают его прочность и устойчивость. К имуществу собственника помещения в МКД относится балконное пространство (помещение балкона) и его ограждение, т. к. предназначено для обслуживания только этого помещения.
5) Насосы подкачки (повысителъные насосы), расположенные в подвале МЕД, обеспечивающие гарантируемый напор в зоне определенной этажности – ОИ.
Но, если был установлен уже после ввода МЕД в эксплуатацию (в рамках реконструкции, или в аварийной ситуации для обеспечения надлежащего напора в системе ХВС), то при решении о включении в состав ОИ следует учитывать, на какие средства и кем было приобретено это оборудование.
6) Установка тамбурных дверей (перепланировка) приводит к ограничению пользования собственниками в МЕД местами общего пользования, что недопустимо без решения ОСС. Ответственность за незаконную перепланировку предусмотрена ст. 7.21, 7.23 ЕоАП РФ.
Комплексом общего имущества в МКД надо управлять совместно с соседями по дому. В соответствие с жилищным законодательством все решения должны приниматься на общем собрании собственников, провести которое очень непросто. И без изучения законодательства можно оказаться в сложной ситуации.
Общее собрание собственников помещений в МКД, что это такое?
Общее собрание собственников (далее – ОСС) – это не просто сбор, сход или посиделки на лавочке перед домом. Это – орган управления многоквартирным домом. К тому же, протокол ОСС – официальный документ со всеми вытекающими последствиями. Если раньше на то, что кто-то расписался за соседа, не очень обращали внимания, то теперь ЗА ФАЛЬСИКАЦИЮ ПРОТОКОЛА ОСС, в том числе, ЗА ПОДДЕЛКУ ПОДПИСЕЙ СОБСТВЕННИКОВ, можно оказаться за решеткой – срок до 2-х лет лишения свободы.
Поскольку основная масса жителей МКД разрозненна и практически не общается между собой, сначала надо найти единомышленников в доме. А также надо, наконец, решить – хотите ли Вы жить в уютном, ухоженном доме или будете жить дальше, не вникая ни во что, и потихоньку ругая власть за то, что она Вас бросила, безвозмездно передав Вам в собственность жилье.
Если Вы уже являетесь собственником в доме и до сих пор ничего не слышали о проведении общего собрания, значит, Ваши права нарушены, и домом управляет управляющая организация, которую Вы не выбирали, или созданное без Вашего участия ТСЖ.
Не поленитесь – проверьте, когда в последний раз проводилось ОСС, а если оно проводилось, то почему Вы не получали соответствующего уведомления. Ну и, конечно, всегда полезно знать, кто живет рядом с Вами, ведь стоимость ваших квартир напрямую зависит от качества управления домом!
Зачем проводить ОСС?
В тех домах, где собственники достаточно активны и выбран Совет дома, можно наладить взаимоотношения с УО таким образом, чтобы количество жалоб на качество жилищных услуг было минимальным. В домах же с пассивными собственниками складывается порочная практика – УО не выполняет свои обязательства по договору управления, а собственники в знак протеста перестают вносить плату за содержание общего имущества. В результате – дом ветшает, на УО сыплются штрафы, которые она гасит за счет жителей, и ситуация заходит в тупик.
Поэтому, чем скорее собственники в МКД поймут, что все зависит только от них, тем быстрее наступят положительные перемены во взаимоотношениях с УО.
Управление МКД – согласованная деятельность собственников помещений по надлежащему содержанию ОИ, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.
Ключевые слова в указанной формулировке – «согласованная деятельность собственников». Чтобы эффективно управлять общим имуществом, надо, как минимум, познакомиться с его совладельцами, выяснить – каким общим имуществом вы совместно владеете и понять – как им управлять.
Многие собственники в МКД хорошо знают свои права, но забывают, что за правами следуют и обязанности.
Обязанности собственников:
1. Содержать ОИ в надлежащем состоянии на собственные средства (п. 28, 30 Правил содержания общего имущества).
2. Поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, соблюдать Правила пользования жилыми помещениями (Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»), а также Правила содержания ОИ (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).
3. Выбрать способ управления домом (ст. 161 ЖК РФ).
4. Реализовать выбранный способ управления – выбрать УО и заключить с ней ДУ или зарегистрировать ТСН/ТСЖ.
Чтобы собственники эффективно могли выполнять свои обязанности в отношении ОИ, Жилищный кодекс установил, что органом управления МКД является общее собрание собственников помещений (п. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Общее собрание представляет собой орган, участие в котором дает возможность собственникам помещений обмениваться информацией по вопросам, связанным с управлением МКД, принимать участие в его решениях.
Указанная форма управления предполагает возможность реализации прав собственников помещений:
– на открытость и доступность информации о принятии решений по управлению МКД;
– на возможность рассмотрения вопросов по управлению домом и принятия по ним решений, обязательных для исполнения всеми собственниками в МКД.
Таким образом, участие в общем собрании является для собственников помещений в МКД не только обременительной обязанностью, но также может предоставить полезные и необходимые сведения, знания и информацию о требованиях законодательства, о различных проблемах дома, в котором они проживают, и выбрать пути их решения.
Кроме этого, применение такой формы управления служит для разрешения конфликтов собственников с УО и обеспечивает возможность согласования необходимых действий и решений между собственниками в доме.
Цель ОСС – обсуждение вопросов, включенных в повестку дня и принятие по ним решений путем голосования (ст. 44 ЖК РФ).
Проведение ОСС регламентировано ст. 44–48 ЖК РФ. Часть полномочий общего собрания установлена другими разделами ЖК РФ, например, разделом IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».
► Обратите внимание!
1) Годовое ОСС в МКД должно проводиться во втором квартале каждого года (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).
2) Решением ОСС можно установить иной срок проведения годового собрания собственников.
3) При отсутствии кворума для проведения годового ОСС (должны принять участие собственники, обладающие более 50 % голосов в МКД) необходимо провести повторное ОСС (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).
В это время управляющая компания как раз заканчивает подготовку отчета по выполнению договора управления МКД за прошедший год и подготовку планов работы на текущий год. Нужно пригласить УО на годовое ОСС, тем более, что утверждение перечня работ и услуг, а также размера платы за содержание жилья входит в компетенцию общего собрания. На годовом собрании собственники смогут оценить, насколько эффективно УО управляла домом, и определить, что необходимо сделать в текущем году и за какую цену. Возможно, управляющая организация примет решение выступить инициатором годового собрания.
В повестку дня такого собрания желательно включить вопросы:
1. Отчёт УО об исполнении договора управления МКД за предыдущий год.
2. Рассмотрение предложений УО по перечню и объёмам работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, срокам их выполнения и стоимости.
3. Утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД на текущий год.
Если же управляющая организация не захочет участвовать в ОСС, чтобы отчитаться о выполнении ДУ, то самое время задуматься о подборе новой УО.
Для сведения